Statut du fermage
Par application de l’article L.411-1 du Code rural et de la pêche maritime le statut du fermage s’applique à : « toute mise à disposition, à titre onéreux, d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole… ».
Dans le cas où aucun écrit n’a été signé entre le propriétaire et l’exploitant, l’article L.411-4 du Code rural et de la pêche maritime prévoit que : « les baux conclus verbalement sont faits pour 9 ans aux clauses et conditions fixées par le contrat type départemental ».
Pour les Vosges, les baux verbaux sont soumis au contrat type départemental figurant en annexe de l’arrêté préfectoral n°508/95/DDAF modifié par l’arrêté n°462/96 DDAF.
Le bail verbal, présente, cependant, deux inconvénients majeurs :
- les parties ne sont pas libres de son contenu puisque le contrat type départemental s’impose à eux,
- la preuve en est rendue difficile notamment en ce qui concerne la détermination de sa date.
Il est conseillé, par conséquent, d’établir un bail écrit pour fixer précisément les engagements des parties.
Contrat type de bail
Détermination du prix du fermage
Cette détermination est soumise aux principales règles légales de l’article L 411-11 du Code rural et de la pêche maritime :
- Le prix du bail est composé de plusieurs éléments calculés distinctement : loyer des terres nues et des bâtiments d’exploitation, loyer des terres portant des cultures pérennes, et loyer des bâtiments d’habitation, le cas échéant.
- Le prix des terres nues et des bâtiments doit être exprimé en monnaie, celui des terres portant des cultures pérennes peut être exprimé en quantité de denrée.
- L’ensemble de ces loyers doit s’inscrire dans les limites maxima-minima de l’arrêté préfectoral qui représentent les valeurs locatives des biens louées.
Les limites retenues permettent de fixer le loyer en fonction de différents critères : durée du bail, qualité des sols, structure parcellaire des biens loués, relief, accès des parcelles…
Barème des fermages dans les Vosges pour 2023
Actualisation du fermage
Le loyer des terres nues et des bâtiments d’exploitation est actualisé chaque année selon la variation de l’indice national des fermages.
Cet indice est fondé sur un indicateur de revenu agricole (RBEA) et sur l’évolution du niveau général des prix (PIB). Il s’impose aux parties.
Arrêté préfectoral
Mode de calcul de l’actualisation :
Par rapport à 2022, la valeur de l’indice a augmenté de + 5.63%.
Il y a donc lieu d’appliquer cette hausse pour les fermages 2023 en utilisant la formule suivante :
Fermages 2022 x 1,0563 = FERMAGE 2023
Le loyer des bâtiments d’habitation compris dans le bail rural est actualisé annuellement en fonction de l’indice de référence des loyers publiés par l’INSEE.
Indice des fermages
Par rapport à 2023, la valeur de l’indice a augmenté de + 5.63%.
Il y a donc lieu d’appliquer cette hausse pour les fermages 2022 en utilisant la formule suivante :
Fermages 2022 x 1,0563 = FERMAGE 2023